Unterlagen für den Hausverkauf in Bozen und Südtirol

Am Anfang steht der Grundbuchsauszug

In Südtirol, wie im Trentino und in Teilen Friauls, ergibt sich das Eigentum an einer Immobilie aus dem Grundbuch. Deshalb ist der Grundbuchsauszug das erste Dokument, das wir uns ansehen, wenn eine Immobilie zu uns kommt. Er besteht aus drei Blättern.

• A-Blatt

  Beschreibt die Immobilie: die Bauparzelle und, bei einer Wohnung, den materiellen Anteil (m.A.) mit den Miteigentumsanteilen.

• B-Blatt

  Zeigt, wer Eigentümer ist, zu welchem Anteil und aufgrund welcher Urkunde die Einverleibung erfolgt ist.

• C-Blatt

  Enthält die Lasten: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Fruchtgenussrechte und Bindungen. Hier sieht man zum Beispiel, ob die Wohnung konventioniert ist oder ob Bindungen aus einer Landesförderung bestehen, die den Kreis der möglichen Käufer einschränken können.

Der Erwerbstitel

Das ist die Urkunde, mit der Sie die Immobilie erhalten haben: ein Kaufvertrag, eine Schenkung oder eine Erbschaft. Der Notar braucht sie, um die Eigentumsübergänge nachzuvollziehen. Bei einer geerbten Immobilie sind auch die Erbschaftserklärung und die Einverleibung der Erben nötig: Fehlt sie, sollte man sie gleich veranlassen, denn ohne sie kann nicht verkauft werden.

Kataster: Katasterauszug und Katasterplan

Der Katasterauszug enthält die Katasterdaten und den Katasterertrag, der Katasterplan ist die beim Kataster hinterlegte Zeichnung der Immobilie. In Südtirol werden Kataster und Grundbuch vom Land geführt.

Im Kaufvertrag erklärt der Eigentümer, dass Daten und Plan dem heutigen Zustand entsprechen. Wurde im Lauf der Jahre eine Wand versetzt, eine Loggia geschlossen oder ein zusätzliches Zimmer geschaffen, muss ein Techniker den Plan vor dem Notartermin aktualisieren.

Baukonzession und Benützungsgenehmigung

Sie belegen, dass das Gebäude ordnungsgemäß errichtet und verändert wurde. Man bekommt sie bei der Gemeinde, im Archiv der Bauakten.

• Ursprüngliche Baukonzession

  Die Genehmigung, mit der das Gebäude errichtet wurde, mit allen Varianten und eventuellen späteren Sanierungen.

• Benützungsgenehmigung

  Nach dem alten Landesraumordnungsgesetz von 1997 erlaubte der Bürgermeister damit die Nutzung eines neuen oder umgebauten Gebäudes. Für viele Wohnungen in Bozen ist das die Unterlage, die man sucht.

• Bezugsfertigkeit

  Mit dem Landesgesetz «Raum und Landschaft» von 2018 wurde die Benützungsgenehmigung durch die zertifizierte Meldung der Bezugsfertigkeit ersetzt, die der Techniker nach Abschluss der Arbeiten bei der Gemeinde einreicht. Bei neueren Gebäuden sucht man diese.

Energieausweis

Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht: Die Energieklasse muss schon in der Anzeige stehen, der Ausweis wird dem Kaufvertrag beigelegt. In Südtirol ist für die Energiezertifizierung die Agentur für Energie Südtirol – KlimaHaus zuständig. Er gilt zehn Jahre, solange Heizung oder Dämmung nicht verändert werden.

Kondominium, Darlehen und Anlagen

• Kondominium

  Eine Bestätigung des Verwalters über die bezahlten Spesen und die bereits beschlossenen Arbeiten, dazu die Hausordnung und die Tausendsteltabellen. Käufer möchten wissen, mit welchen Kosten sie rechnen müssen und ob Arbeiten anstehen.

• Darlehen

  Läuft auf der Immobilie noch ein Darlehen, berechnet die Bank den Betrag für die Ablöse. Meist wird es am Tag des Notartermins mit dem Kaufpreis getilgt, danach wird die Hypothek gelöscht.

• Anlagen

  Die Konformitätserklärungen der Anlagen sind für den Verkauf nicht Pflicht. Liegen sie vor, erhält sie der Käufer; fehlen sie, wird das im Vertrag festgehalten.

Unterlagen der Eigentümer

• Ausweis und Steuernummer aller Eigentümer.

• Familienstand und Güterstand: Bei Gütergemeinschaft unterschreiben beide Ehepartner.

• Eine notarielle Vollmacht, wenn ein Eigentümer beim Notartermin nicht dabei sein kann.

• Verkauft eine Gesellschaft: der Handelsregisterauszug und die Vertretungsbefugnis des Unterzeichners.

Kurz zusammengefasst

• Aktueller Grundbuchsauszug

• Erwerbstitel (oder Erbschaftserklärung)

• Katasterauszug

• Übereinstimmender Katasterplan

• Ursprüngliche Baukonzession, mit Varianten und Sanierungen

• Benützungsgenehmigung oder Meldung der Bezugsfertigkeit

• Energieausweis

• Bestätigung des Kondominiumsverwalters

• Ablöseberechnung des Darlehens, falls vorhanden

• Ausweise der Eigentümer

Wie wir Ihnen helfen

Wenn Sie uns mit dem Verkauf beauftragen, sammeln wir die Unterlagen gemeinsam mit Ihnen und prüfen sie einzeln, bevor die Anzeige online geht: So bekommen Käufer gleich ihre Antworten, und beim Vorvertrag gibt es keine Überraschungen. Für rechtliche und steuerliche Fragen sind der Notar und Ihr Steuerberater maßgeblich.