Documenti per vendere casa a Bolzano e in Alto Adige

Si parte dall’estratto tavolare

In Alto Adige, come in Trentino e in parte del Friuli, la proprietà di un immobile risulta dal libro fondiario, il «tavolare». Per questo l’estratto tavolare è il primo documento che guardiamo quando una casa entra in agenzia. È diviso in tre fogli.

• Foglio A

  Descrive l’immobile: la particella edificiale e, per un appartamento, la porzione materiale (p.m.) con le sue quote di comproprietà.

• Foglio B

  Dice chi sono i proprietari, in che quota e con quale atto sono stati intavolati.

• Foglio C

  Riporta gli aggravi: ipoteche, servitù, usufrutti e vincoli. Qui si vede, per esempio, se la casa è convenzionata o se ci sono vincoli legati a contributi della Provincia, che possono limitare a chi si può vendere.

L’atto di provenienza

È l’atto con cui la casa è arrivata a te: una compravendita, una donazione o una successione. Il notaio lo usa per ricostruire i passaggi di proprietà. Se la casa è ereditata, servono anche la dichiarazione di successione e l’intavolazione degli eredi: se manca, conviene farla subito, perché senza non si può vendere.

Catasto: visura e planimetria

La visura catastale riporta i dati catastali e la rendita, la planimetria catastale è il disegno dell’immobile depositato al catasto. In Alto Adige catasto e libro fondiario sono della Provincia.

Nell’atto di vendita il proprietario dichiara che dati e planimetria corrispondono a come è oggi la casa. Se negli anni è stata spostata una parete, chiusa una loggia o ricavata una stanza in più, la planimetria va aggiornata da un tecnico prima del rogito.

Titoli edilizi e licenza d’uso

Servono a dimostrare che la casa è stata costruita e modificata in regola. Si chiedono in Comune, all’archivio delle pratiche edilizie.

• Concessione edilizia originale

  Il titolo con cui è stato costruito l’edificio, con le varianti e le eventuali sanatorie successive.

• Licenza d’uso

  Con la vecchia legge urbanistica provinciale del 1997 era il documento con cui il sindaco autorizzava l’uso di un edificio nuovo o trasformato: è quello che nel resto d’Italia si chiamava abitabilità. Per molte case di Bolzano è questo il documento da cercare.

• Agibilità

  Con la legge provinciale «Territorio e paesaggio» del 2018 la licenza d’uso è stata sostituita dalla segnalazione certificata di agibilità, che il tecnico presenta in Comune a lavori finiti. Per gli edifici più recenti si cerca questa.

Certificato energetico

L’attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio quando si vende: la classe energetica va scritta già negli annunci e il certificato si allega all’atto. In Alto Adige la certificazione energetica fa capo all’Agenzia CasaClima. Vale dieci anni, se nel frattempo non si cambiano impianti o isolamento.

Condominio, mutuo e impianti

• Condominio

  Una dichiarazione dell’amministratore sulle spese pagate e sui lavori già decisi, con il regolamento e le tabelle millesimali. Chi compra vuole sapere quanto spenderà e se ci sono lavori in arrivo.

• Mutuo

  Se sulla casa c’è ancora un mutuo, la banca prepara il conteggio per estinguerlo. Di solito si chiude il giorno del rogito con il prezzo della vendita, poi si cancella l’ipoteca.

• Impianti

  Le dichiarazioni di conformità degli impianti non sono obbligatorie per vendere. Se ci sono si consegnano a chi compra, se mancano lo si scrive nell’atto.

I documenti delle persone

• Carta d’identità e codice fiscale di tutti i proprietari.

• Stato civile e regime patrimoniale: se la casa è in comunione dei beni, firmano entrambi i coniugi.

• Una procura dal notaio, se un proprietario non può essere presente all’atto.

• Se vende una società, la visura camerale e i poteri di chi firma.

In breve

• Estratto tavolare aggiornato

• Atto di provenienza (o dichiarazione di successione)

• Visura catastale

• Planimetria catastale conforme

• Concessione edilizia originale, con varianti e sanatorie

• Licenza d’uso o agibilità

• Attestato di prestazione energetica (APE)

• Dichiarazione dell’amministratore di condominio

• Conteggio di estinzione del mutuo, se c’è

• Documenti d’identità dei proprietari

Come ti aiutiamo

Quando ci affidi la vendita, raccogliamo con te i documenti e li controlliamo uno per uno prima di pubblicare l’annuncio: così chi compra ha subito le risposte e al preliminare non ci sono sorprese. Per gli aspetti legali e fiscali fanno fede il notaio e il tuo commercialista.